Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma se v tomto příspěvku věnuje jednomu z věcných práv k věci cizí, právu stavby. Věcná práva k věci cizí jsou upravena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), konkrétně v části třetí, hlavě II, díl 5, § 1240 a násl., a jde o taková práva, která mohou vznikat zásadně jen na „cizí“ věci. Na druhou stranu pro taková práva platí stejné principy jako pro věcná práva obecně (srov. § 979 a násl.).
Věcná práva k věci cizí se dělí na práva užívací, která slouží zejména k hospodářskému užití věci cizí a práva zajišťovací, která oplývají především směnnou funkcí cizí věci. Mezi užívací práva patří právo stavby a služebnosti. Mezi zajišťovací náleží právo zástavní, retenční a reálná břemena. Dále však existují i další věcná práva k věci cizí, mezi něž se řadí předkupní právo, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje a zákaz zastavení. Tato práva však lze zřídit i jako právo pouze obligační.
Právo stavby jako užívací věcné právo k věci cizí upravené v § 1240 a násl. OZ je výjimkou ze zásady superficies solo cedit, která je zakotvená v § 506 odst. 1 OZ. Právo stavby umožňuje, že stavba, budoucí či již postavená, není součástí pozemku, jak je to běžné, ale součástí práva stavby, které je samo o sobě věcí nemovitou, dle § 1242 OZ. Vlastník pozemku (povinný) umožňuje stavebníkovi (oprávněnému) mít na pozemku stavbu, aniž by byla pouze součástí pozemku.
Právo stavby se dle § 1243 odst. 1 OZ nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Jelikož jde o právo zapisované do katastru nemovitostí, vzniká právo stavby až jeho zápisem. Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.
Jelikož je zásada superficies solo cedit klíčovou zásadou soukromého práva, může být právo stavby, jako její výjimka, zřízena pouze dočasně. Právo stavby tedy nesmí být zřízeno na dobu delší jak 99 let. Pokud je zřízeno např. na 30 let, lze ho prodlužovat až do celkové doby 99 let. Pokud se chce právo stavby protahovat dále, je třeba nového zřízení práva stavby. Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá právo stavby, dle § 1244 odst. 2 OZ, na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit.
Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou. Byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní, což zakotvuje § 1246 OZ. Nelze tedy např. stanovit, že právo stavby skončí v okamžiku, kdy se určitá osoba stane prezidentem.
Právo stavby lze zřídit jak úplatné, tak i bezúplatné. Ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat (solárium), zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno.
Ujednání, která mají obligační charakter, zavazují pouze strany závazku. Taková ujednání, která tvoří obsah práva stavby, působí vůči všem i vůči pozdějším právním nástupcům. Dle § 1250 OZ má stavebník stejná práva jako vlastník, co do stavby vyhovující právu stavby; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, ledaže je ujednáno něco jiného.
Co se týče dalších právních poměrů z práva stavby, tak právo stavby lze převést i zatížit, právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného právního nástupce. Důležitou součástí práva stavby je předkupní právo dle § 1254 OZ. Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby.
Právo stavby především zaniká uplynutím doby. V tomto případě ex lege stavba přirůstá do vlastnictví vlastníka pozemku. Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.
Právo stavby však může zaniknout výmazem z katastru nemovitostí, v návaznosti na učiněné právní jednání osob.
Advokát v Olomouci JUDr. Lubor Ludma na závěr doplňuje, že samostatný zánik stavby nemá žádný vliv na trvání práva stavby. Dojde-li k zániku stavby, právo stavby nadále trvá a je možné ve smluvené době vybudovat stavbu novou.